| 总第2259期

普天同涨的大时代结束了，接下来就是存量博弈的大分化。经过了波澜壮阔的二十年，房企在快速发展后累积了巨额负债的隐患。从辉煌到落寞，从扎堆上市到排队退市，越来越多的房企来到了资本市场的悬崖边缘。

风光时有多辉煌，落败时就有多凄凉。

(相关资料图)

四川“房企一哥”蓝光发展因为连续20个交易日股价低于1元，触发A股退市机制，6月6日正式终止上市，即“摘牌”。这是A股首家退市的房企，蓝光发展的退市也直接拉开了房企退市的大幕。

除了蓝光发展，还有粤泰、世茂、阳光城、金科、泛海、宋都、泰禾、嘉凯城、荣盛发展、中天等房企正在排队退市。

这些房企无一例外都面临连续20个交易日股价低于1元的“终极大考”。

蓝光发展2015年借壳迪康药业在上交所挂牌上市，当年蓝光的销售规模为183亿元，2019年蓝光正式跻身千亿房企俱乐部，股价一度站上了13元/股。

有数据显示，在2019年至2020年期间蓝光“上足了法条”疯狂拿地108宗，并在南京高调拿下多个地王。即便在三条红线落地的2020年，蓝光不少地块溢价率仍然超过100%。

其中2020年，蓝光以总价5.8亿元、成交楼面价11351元/㎡竞得南京市江宁区滨江的G08地块，一举刷新了板块的楼面限价，遗憾的是后来因为资金问题项目至今没有上市。

高光时刻的蓝光化身业界黑马，从一家名不见经传的地方房企一跃迈入全国房企TOP30。

然而规模达到千亿后，埋下的是快速扩张的苦果。

高歌猛进之后，蓝光的有息负债总额也从217亿飙升到了714亿，净负债率高达105%，总负债甚至超过了总资产。

在债务的泥潭里，蓝光越陷越深。到2021年时，蓝光发展的负债总额就已经达到到了2119亿。

然而在高负债的重压之下，蓝光的盈利能力并不乐观。即便身居发展之巅的2019年和2020年，蓝光发展的归母净利润也只有三十多亿元。

终于在2021年，蓝光在不知不觉中以冲刺般的速度，驶向了下坡路。

同许多房企暴雷的方式一样，蓝光先是“卖身”回血、“瘦身”裁员，深陷负面舆论漩涡之后，很快就引爆了债务的导火索。

2021年5月，蓝光债务违约开始进入大众视野。

先是供应商的承兑商票无法支付，多只债券下跌，接着就是合作银行的抽贷断贷。自债务违约以来，蓝光发展一直徘徊在“债与案”之间，被多家金融机构先后推上了被告席。

为了化解超过70亿元的债务，2021年12月，蓝光发展以1块钱的价格，把旗下三个位于重庆和天津的房地产项目卖给了金科。

当初重金投入的项目竟然卖出了1元的清仓价格，令外界唏嘘不已，甚至遭到上交所的问询。

蓝光的公告显示，截止到2023年4月4日，蓝光发展到期未能偿还的本息债务合计超过420亿。

退市前蓝光发展的股价定格在4毛，总市值仅剩下12亿。根据蓝光发展的一季报，截止到3月31日时，蓝光发展的股东人数有14.6万。

这意味着，蓝光发展的退市，至少埋掉了10多万股东所持有的全部股票市值，这些股东都不幸的成为了蓝光股票的“陪葬者”。

而先知先觉的蓝光实控人杨铿却在2021年上半年，将其所持蓝光发展3.48亿股票转让给了蓝光投资，套现2个亿。

在调整股权结构的同时，杨铿还辞任了蓝光发展董事长一职，潇洒退居幕后，不再理会资本市场留下的一地鸡毛和那些高高竖起的烂尾楼。

蓝光之后，大概率会是中天金融、嘉凯城和泰禾。

楼市上半场，扩张速度最快的就是闽系房企。泰禾，正是闽系房企的代表。

据克而瑞研究中心统计，2017年泰禾销售金额超过千亿，2018年达到1300亿，连续两年位居中国房企20强。

虽然销售规模在蓝光之上，但是泰禾的摊子尚没有蓝光铺得那么大，资产比蓝光相对更优质。

在地产界，泰禾近乎是高端住宅的代名词。2002年，泰禾在北京通州区打造的泰禾中国院子，开创了中国精装院落先河，四次上榜“亚洲十大超级豪宅”。

泰禾缔造了行业传奇，也一举奠定了它在房地产江湖的豪宅地位。泰禾一时被美化为豪宅领域的“匠人”，其董事长黄其森一度被称为“第二代豪宅教父”。

产品上，泰禾院子系、大院系、府系等豪宅IP越来越亮。2017年底，泰禾集团董事长黄其森喊出“2000亿元的销售目标”，曾经引发公司股价暴涨，市值一度超过500亿元。

目前，ST泰禾的市值仅有10.7亿元，较此前超过500亿的市值，约跌去98%。

高歌猛进中的泰禾，蒙眼狂奔。足迹遍布上海、深圳、杭州、南京、苏州等多个城市。

2017年，泰禾追随众多闽企来到郑州，仅仅一年多的时间，就通过与其他开发商合作签下四个项目，东三环的泰禾东府大院，管城区的泰禾金尊府，平原新区的泰禾中州院子，上街的泰禾大城小院。

2020年7月6日，泰禾发布公告称，未能完成中期票据“17泰禾MTN001”本息的按时兑付，泰禾正式宣告债务违约，是最早一批陷入流动性危机的房企。

格调越满，跌得越惨。郑州几个项目中最有名气的就是定位豪宅的“泰禾东府大院”，后来在公开拍卖进程中被信达旗下公司以6.2亿元价格竞得。

深陷债务风波之后，泰禾风评如过山车般发生逆转，被外界骂为专坑有钱人的无良开发商。此后，泰禾董事长黄其森全力投入化债工作，奔走呼救，一度取得一定成效。

多方斡旋之下，泰禾先后与数家金融机构签订协议，就债务展期延长等问题达成一致。2022年初，高喊“活下去”的黄其森，扬言要打一个漂亮的翻身仗。

不料，2022年3月，黄其森被带走协助调查。一个月后，泰禾年度业绩预告“变脸”，预亏40亿元。由此股票被实施退市风险警示，被贴上“ST”标签，此后股价一蹶不振。

当年11月，黄其森归来，继续带队推进经营和化债工作。截至2023年4月底，泰禾集团得到批复的政策性纾困资金额度为22.18亿元，在建项目，大部分实现复工。

在最近的一次公开活动中，黄其森还提到，泰禾已经从最艰难的时刻走出来了。

然而，资本市场并不买账，泰禾股价一路向下，直至走上退市之路。截至今年一季度末，踩雷泰禾的股民还有5.32万户。

除此之外，越来越多的房企来到了退市边缘，ST美置、ST粤泰、*ST嘉凯、ST阳光城、*ST宋都、*ST海投、*ST泛海、金科股份......从千亿市值到濒临退市，很多房企并不甘心，在最后时刻选择奋力一搏。有的停牌重组，有的底部增持股票，有的拉升股价......

在这场股价保卫战中，战况最激烈、最持久的要数*ST泛海，多次在“1元生死线”上挣扎。

5月4日，在连续11个交易日股价低于1元时，*ST泛海部分高管及一致行动人启动了保壳行动。

这才把挣扎在退市边缘的*ST泛海的股价拉了回来，于5月11日重新站上1元/股，暂时解除了退市警报。

但仅仅在“生死线”之上待了1天，*ST泛海股价再次掉头向下，随后于6月2日重新站上1元/股。而6月8日的收盘价再次收在1元以下。

采取同样措施的还有ST世茂，在股价跌至1.01元时触发警戒线，世茂集团实控人控制的峰盈国际宣布增持股票超过1亿元。受此消息提振，ST世茂连拉4个涨停板，暂时脱离了退市警告的风险。

为了实施保壳计划，有些房企甚至动用“双保险”。

5月24日，金科股份的股价首次跌到1元以下，以0.96元报收，眼看距离退市悬崖越来越近，金科快速加入了“1元股价保卫战”。

5月25日金科给出了一份“董事、监事、高级管理人员及核心骨干增持公司股份”的计划，让股东和高管掏出真金白银，增持自家股票。

除了高管增持股份外，金科还祭出了另外一个杀手锏，利用装入优质资产，提升公司价值的办法来稳定股价。

6月7日金科股份发布公告拟以发行股份的方式购买母公司旗下恒昇大业建筑科技集团有限公司恒昇大业20%股权，并宣布停牌把股价“封印”在 1元以上。

房地产在寒冬中已经走向下半场，资本市场洗牌本是客观规律，那些已经爆雷而且债务难以化解的劣质房企必然会被资本市场淘汰出局。人为干预只会延迟末日的到来，很难逆转结局，加入退市大军的房企只会越来越多。

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撰文/编辑：时秦

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